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行业新闻

发布时间: 2021-06-23 03:09

  本评估说明为中南房地产业有限公司拟以资产注入方式收购大连金牛股份有限公司股权所涉及有关资产的评估说明,仅供有关主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

  南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 关于进行资产评估有关事项的说明

  经营范围:商品房开发、销售;物业管理(以上凭资质经营);自有房屋租赁;房地产信息咨询。

  2005 年2 月 1 日,中南房地产业有限公司成立,注册资本5000 万元,其中:中南控股集团有限公司以货币出资3750 万元,占出资额的 75%,陈昱伊(现用名陈琳)以货币出资 1250 万元,占出资额的25 %。

  2007 年8 月20 日,中南房地产业有限公司增加注册资本15000 万元,其中:陈昱伊以现金增资3750 万元,中南控股集团有限公司以现金增资 11250 万元。增资后注册资本为20000 万元,其中:中南控股集团有限公司以现金出资 15000 万元,占出资额的75%,陈昱伊以现金出资5000 万元,占出资额的25 %。

  2007 年 12 月 11 日,陈昱伊将其持有的中南房地产业有限公司25 %的股权转让给中南控股集团有限公司,中南房地产业有限公司成为中南控股集团有限公司

  2008 年 4 月 10 日,中南控股集团有限公司以其持有的南通建筑工程总承包有限公司 97.36 %的股权,对中南房地产业有限公司增资。增资完成后,中南房地产业有限公司的注册资本为40000 万元。

  目前全资拥有八家房地产开发项目子公司,控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司,年开发能力达一百万平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下,中南房地产也得到了跨越式的发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等形成了区域领先品牌形象,在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。

  近几年,中南房地产已经成功运作了百万平米以上的大盘项目 3 个,包括南通中南世纪城项目(建筑面积约 250 万平米)、海门中南世纪城项目(建筑面积约 100 万平米)、常熟中南世纪城项目(建筑面积约100 万平米)。通过多年来的发展,中南房地产已经形成一致的、有中南个性的规划理念、设计风格、建筑风

  南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 关于进行资产评估有关事项的说明

  格、营销策略、开发策略和物业管理等,打造了中南地产文化,形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。

  纪城项目获得江苏明星楼盘、南通电视台 2005 年南通房产节最佳楼盘奖、2006

  年中国(江苏)首届住宅产业国际博览会创新楼盘奖、南通市第 42 届房产交易展示会暨首届南通精品人居节百姓最喜爱楼盘、中国南通 2007 春季快乐家居嘉年华首届商品房精品楼盘推介会最佳产品规划奖、影响南通 2007 年品牌盛典金奖品牌、第九节亚洲艺术节组委会推介楼盘;南京麒麟锦城项目获得最佳居栖环境奖、南京市“公众满意楼盘”等多个称号;青岛海湾新城项目获得 2007 年强势品牌、2007 年最佳生活空间奖。

  中南房地产拥有的南通建筑工程总承包有限公司具有房屋建筑施工总承包特级资质,经过 20 年的发展,已经形成了一套成熟的施工管理制度、流程、技术和经验,在项目进度、质量、现场形象等方面,均处于同行领先水平。

  经营范围:从事房屋建筑工程施工总承包(资质特级);承接本行境外工程和境内国际招标工程及所需设备、材料出口,对外派遣本行业工程生产及服务行业的劳务人员(凭许可证经营)。

  2001 年 10 月 8 日,南通建筑工程总承包有限公司成立,注册资本10600 万元,其中:南通建筑工程总承包公司出资 280 万元,占注册资本的 2.64%;南通市中南建筑工程有限公司(后更名为中南控股集团有限公司)以实物出资 5100

  万元,占注册资本的 48.11%,江苏常乐建工集团有限公司工会出资 3010 万元,占注册资本的28.40%,南通市中北建筑安装工程有限公司以实物出资410 万元,占注册资本的3.87%,陈锦石、蔡建新、茅惠慈、沈国章、蔡建平、袁松、龚学明等7 位自然人出资 1800 万元,占注册资本的 16.98%。南通宏大会计师事务所于2001 年9 月30 日出具的编号为通宏会验(2001 )字第288 号《验资报告》,确

  认截至 2001 年 7 月31 日,各股东认缴的出资额已经全部到位。并于2001 年 10

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  2003 年6 月 18 日,南通建筑工程总承包有限公司《股东会决议》,审议通过了沈国章持有的300 万元股份、袁松持有的200 万元股份、龚学明持有的 150 万元股份、蔡建平持有的 150 万元股份、蔡建新持有的 130 万元股份、茅惠慈持有的130 万元股份、南通市中北建筑安装工程有限公司持有的410 万元股份、江苏

  常乐建工集团有限公司工会持有的 370 万元股份转让给南通市中南建筑工程有限公司工会,江苏常乐建工集团有限公司工会持有的 2640 万元股份转让给江苏中南建筑工程有限公司;南通市中南建筑工程有限公司工会以对南通总承包出资计 1,840 万元与海门市常乐镇人民政府对中南集团出资计2,040 万元进行置换,即南通市中南建筑工程有限公司工会将持有的 1840 万元出资无偿转让给海门市常乐镇政府。股权转让完成后,注册资本为 10600 万元,其中:南通建筑工程总承包公司出资280 万元,占注册资本的2.64 %;江苏中南建筑实业集团有限公司(中南集团)出资7740 万元,占注册资本的73.02%;海门市常乐镇政府出资1840 万元,占注册资本的 17.36%;陈锦石出资740 万元,占注册资本的6.98 %。

  2003 年8 月20 日,江苏中南建筑工程有限公司与陈锦石等47 位自然人股东签定了《股权转让协议》,江苏中南建筑工程有限公司持有的南通建筑工程总承包有限公司4102.24 万元股份转让给陈锦石等47 位自然人。股权转让完成后,南通建筑工程总承包公司出资 280 万元,占注册资本的 2.64%,江苏中南建筑实业集团有限公司出资 3637.76 万元,占注册资本的 34.32%,海门市常乐镇人民政府出资1840 万元,占注册资本的 17.36%,陈锦石等47 位自然人出资4842.24 万元,占注册资本的45.68% 。

  2005 年 7 月 13 日,南通建筑工程总承包有限公司以公司未分配利润转增资本,转增后注册资本金为30000 万元,其中:南通建筑工程总承包公司出资792.16

  万元,占注册资本的2.64%,中南控股集团有限公司(江苏中南建筑实业集团有限公司名称变更)出资10295.9 万元,占注册资本的34.32%,海门市常乐镇人民政府出资5207.84 万元,占注册资本的 17.36%,陈锦石等47 位自然人出资 13704.1 万元,占注册资本的 45.68% 。增资已经南通新江海联会计师事务所出具通新验[2005]062 号验资报告予以验证。

  2006 年6 月 10 日,海门市常乐镇人民政府,陈锦石等47 位自然人与中南控股集团有限公司签定了《股权转让协议》,海门市常乐镇政府向中南集团转让计

  5,207.84 万元出资额,占 17.36%的股份转让给中南控股集团有限公司,陈锦石等

  47 位自然人股东将其所持有的南通建筑工程总承包有限公司 13,704.1 万元出资额,占 45.68 %的股权转让给中南控股集团有限公司。股权转让完成后,注册资本为 3000 万元,其中:中南控股集团有限公司出资 29207.84 万元,占注册资本的 97.36 %;南通建筑工程总承包公司出资 792.16 万元,占注册资本的 2.64 %。根据2006 年4 月30 日海门市人民政府出具的海建改发〔2006 〕第9 号《关于同意南通建筑工程总承包有限公司股权流转方案的批复》,同意常乐镇人民政府的

  南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 关于进行资产评估有关事项的说明

  2006 年 12 月28 日,中南控股集团有限公司向海门市常乐镇政府转让其拥有的出资额计5,207.84 万元,中南控股集团有限公司向陈锦石等47 位自然人转让出资额 13,704.1 万元。

  2004 年 10 月 18 日,江苏省通州市中级人民法院就通州市金乐信用合作社与南通建筑工程总承包公司借款合同纠纷案作出的(2003 )通中执恢字第006 号《民事裁定书》,被执行人南通建筑工程总承包公司持有的南通总承包2.64%股权,经审计评估后的价值为2,079,608.66 元,抵偿给执行申请人通州市金乐信用合作社。

  2007 年 3 月23 日,通州市金乐信用合作社将上述2.64 %股权及因该股权转让产生的权益以 150 万元的价格转让给陈锦石,上述股权已于2007 年8 月20 日变更过户至陈锦石名下。

  2008 年 3 月 3 日,海门市人民法院作出(2008 )门民二初字第0163 号《民事调解书》,因常乐镇人民政府和陈锦石等47 位自然人并没有就2006 年 12 月股权转让向中南集团实际支付股权转让价款,中南集团诉至该院请求法院判令上述股东支付股权转让款。后双方在法院主持下达成和解协议,解除2006 年 12 月双方订立的股权转让协议,常乐镇人民政府与陈锦石等 47 位自然人放弃已经取得的南通总承包股权,并将股权变更登记至中南集团名下。

  和解协议达成后,因常乐镇人民政府和 47 名自然人未能协助申请执行人中南控股集团有限公司办理股权变更手续,2008 年 3 月 14 日,江苏省海门市人民

  法院出具的(2008 )门执字第 0779 号《民事裁定书》,裁定如下:将根据 2006

  年 12 月28 日《南通建筑工程总承包有限公司股权转让协议》取得的登记在被执行人海门市常乐镇人民政府、陈锦石等 47 位自然人股东名下的南通建筑工程总承包有限公司的股权变更登记至申请执行人中南控股集团有限公司名下。

  2008 年3 月 15 日,陈锦石与陈琳签定了《股权转让协议》,陈锦石以792.16

  2008 年4 月5 日,中南集团将其持有的97.36%股权向中南房地产出资。经中华财务会计咨询有限公司评估并于2008 年4 月7 日出具的中华评报字(2008 )第

  049 号《资产评估报告书》,评估价值为104,641.05 万元。根据南通金利信会计师事务所验证并出具的金利信验[2008]字第017 号《验资报告书》,价值20,000 万元

  的股权作为中南房地产实收资本,剩余价值 81,878.53 万元作为中南房地产资本公积。本次股权转让完成后,中南房地产即持有南通总承包97.36%的股权,陈琳持有南通总承包2.64%股权。本次增资后股权结构变更为:

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  南通建筑工程总承包有限公司,具有国家房屋建筑施工总承包特级资质,是被国家外经贸部批准为境外工程承包和派遣劳务输出的许可企业。创建于 2001

  年,经过数十年的发展成为年施工能力达到350 万平方米的大型建筑企业,经营业务遍及北京、天津、济南、临沂、淄博、烟台、上海、南京、苏州、南通、淮安、西安、海南等地。

  公司在同行中具有领先的管理和技术优势,能总包承建各类工业和民用建筑,工程质量优良率达到 95%。公司现有各类经济技术专业人员985 人,其中高级职称人员 186 人,一级建造师35 人,一级、二级项目经理89 人。公司承建的工程先后获得国家建筑鲁班奖 12 项,“泰山杯”、“扬子杯”、“长城杯”、“白玉兰杯”等省级优质工程奖31 项,获市优质工程奖50 多项。1999 年公司通过 ISO9002;

  环境管理体系认证以及 GB/T28001-2001 职业健康安全管理体系认证。2006 年3 月又通过了 ISO1400;2004 环境管理体系认证。公司连续多年被各级政府和主管部门评为“明星企业”、“优秀企业”,2003 年以来连续三年被评为“江苏建筑业最佳企业”,“中国质量、服务、信誉AAA 级企业”,同时先后被江苏省政府、国家工商总局命名为“重合同、守信用企业”。并被北京市建委授予“外来队伍青年突击队”称号,被青岛市政府授予“堪称齐鲁楷模、无愧江海铁军”等荣誉称号。董事长陈锦石先生荣获2003 年全国五一劳动勋章。

  近几年来,公司在国内承建了一大批超高层、大跨度等结构复杂、装潢要求高的大中型民用建筑工程,如青岛名人广场、银城大厦、华普大厦、北海园小区;北京怡海中心;上海大同花园、静安新城、芙蓉大厦、兴力达广场;海南凤凰机场联检楼、国际大厦等数十幢大楼,并联建了青岛市府二期大楼、会展中心;济南泉城广场、鲁能大厦;大连希望大厦;北京电信大厦、现代南洋大厦等数十幢大楼。同时公司还承建了若干市政、交通及水利等重点工程。

  公司先后涉足美国、新加坡、阿尔及利亚、日本、科威特和俄罗斯等国家和地区,赢得了一定的国际声誉。国家副主席、建设部长汪光焘、中央组织部部长李源潮、江苏省委书记、副书记张连珍、副省长黄莉新等国家和省市领导人多次视察本公司,对公司的快速发展给予高度肯定。

  南通建筑工程总承包有限公司共控股建筑施工相关类企业5 家,包括南通常乐建筑劳务有限公司 100%的股权、海门市建筑设计院有限公司72.8%的股权、南通永锦国际总承包有限公司 55% 的股权、南通市中南建工设备安装有限公司

  南通工程总承包股权注资大连金牛项目资产评估说明 关于进行资产评估有关事项的说明

  上表中列示的 2005、2006、2007 年度中和正信会计师事务所有限公司的审计,并分别出具了中和正信审字(2007)第 1—276 号无保留意见审计报告。

  中南房地产业拟持有的97.36%和陈琳持有的2.64%南通工程总承包股权注入到大连金牛股份有限公司,为此需要对南通工程总承包的全部资产及负债进行评估,为委托方确定股权价值提供参考依据。

  资产评估范围为南通工程总承包于评估基准日拥有的全部资产和相关负债。截止评估基准日2007年12月31 日,南通工程总承包申报的纳入评估范围内的净资产账面价值为89,299.97万元,各类资产及负债的账面价值见下表:

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  委估房屋建筑权利人部分未变更为南通建筑工程总承包公司,权利人与委托方存在不一致的情况如下:

  大同花园9-3001 鲁班路 168 弄9 号3001 室 权利人:中南控股集团有限公司

  委估房屋建筑中银大厦,位于济南市泺源大街22号,属于法院判决房产,权利人为南通三建。

  南通市中南建工设备安装有限公司现有苏FR4605、苏FR4690两辆汽车登记时是挂入中南控股集团有限公司名下,实际为安装公司资产。

  本次评估由评估机构提出评估所需的资料、文件等,据此南通工程总承包组织相关人员整理了委托评估所需的资料、文件等,核实申报的财务资料的真实性。清查过程相对比较顺利,无其它情况发生。

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  中华财务会计咨询有限公司(以下简称“中华财务”)评估人员依据资产评估的有关规范要求,根据本次资产评估所涉及资产类型和资产的特点,制定了相应的资产清查方案,并按照资产类型分成了流动资产评估组、设备评估组、建构筑物评估组、土地评估组评估组和无形资产评估组,分别不同评估对象进行现场清查和核实。具体清查核实情况如下:

  列入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货,审计后账面值合计2,804,705,392.09元。流动资产的资产清查工作,通过账账、账表、账物的核对,实物盘点和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观,在流动资产的清查核实中尽可能取得相应的数据和证据,如货币资金取得银行对账单、余额调节表,应收、预付款项着重核实业务内容、发生时间并采取函证手段,证明账务记录的正确性。对存货的抽查重点放在价值较高的品种之上。各项流动资产具体的清查核实方法如下:

  评估基准日货币资金审计后账面值为 385,087,928.46 元,其中现金

  2 )银行存款:清查时,核对日记账与总账、报表余额相符,核对与委估明细表相符,获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证,检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性,以及评估基准日后的进账情况,经过清查核实,银行存款账实相符。

  经核实,货币资金账表相符,调整后账面值 385,087,928.46 元。ag九游国际

  3)其他货币资金账面值 1,156,018.95 元,公司存入各个银行的承兑保证金。

  取评估基准日的询证函检查其真实性。清查核实调整后账面值 1,156,018.95 元。

  交易性金融资产账面原值 10,000,000.00 元,系企业购入的工商银行瑞信货币基金。清查时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查验基金投资凭证,查验名称、数量、票面价值和取得成本。核实了账户结余金额。核实结果账表单金额相符。

  应收票据审计后账面值为 8,782,056.00 元,系企业收取的银行承兑汇票。清查时,核对明细账与总账、报表余额相符,核对与委估明细表相符,查验欠款单位名称、票面价值、出票日、到期日等,对金额较大或有异常情况的票据进行查证核实,以证实存在性和可收回性。经核实,截止现场清查日,企业大部分票据背书转让出去,到期汇票已承兑或进帐。

  78,691,433.77 元,应收账款净额为1,230,145,900.56元,主要为应收的工程款等。清查时,核对明细账与总账、报表余额相符,核对与评估清查明细表相符,查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证,同时,采用查核原始会计凭证、合同等替代程序,以证实应收款项的真实性、完整性。对有确凿证据证明已经发生坏账的款项,取得相关的证明文件。核实结果账表单金额相符。

  预付账款审计后账面价值 9,886,060.86 元,主要为企业按照购货合同规定,预先支付给供货方材料款等。清查时,核对明细账余额与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符。查阅款项金额、发生时间、业务合同等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证,

  对不回函的款项,主要采用查核原始会计凭证和相关业务文件等替代程序,以证实预付账款的真实性、完整性。核实结果账表单金额相符。

  其它应收款审计后账面余额1,002,275,102.95元,已提取坏账准备为

  35,616,447.69 元,其他应收款账面净额为966,658,655.26元,主要包括备用金、应收的职工生活费用以及各种押金保证金等。清查时,核对明细账与总账、报表余额相符,核对与委估明细表相符,查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对不回函款项采用替代程序,以证实应收款项的真实性、完整性。

  经核实,其它应收款账表相符,调整后账面余额1,002,275,102.95 元,已提取坏账准备为35,616,447.69元,其他应收款账面净额为966,658,655.26元。

  存货审计后账面价值 194,144,790.95 元,存货包括原材料、材料采购、周转材料、在用低值易耗

  清查时,着重对企业的存货内控制度进行了核查,通过了解企业存货进、出库和保管核算制度,在核对企业财务记录和统计报表的基础上,确认该企业内控制度严格、健全,存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰,存货现状

  良好。其次,查阅相关账簿记录和原始凭单,以确认存货的真实存在及所有权归属。再次,对存货进行抽查盘点;对未盘点实物的存货,采用核实明细账、进出库单和销售发票等替代程序进行清查核实,经核查,该公司存货账簿记录线)原材料审计后账面值 84,117,450.89 元,系企业为生产购入的各种原辅材料,如煤、各类配件等。清查时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符。根据评估要求对原材料实物进行抽查盘点,制作存货盘点表,根据盘点数与基准日到盘点日账务记载的收发数倒推出基准日实有数量。核实结果由评估人员、财务主管、仓库保管签字确认。通过清查核实,未发现原材料有变质、残损、积压、报废等情况。在清查时,了解了原材料账面价值的构成和进出库核算方法,了解到因库存合理、周转较快,未发现原材料账面价值有严重偏离市场价格的情况。原材料核实结果账表单金额相符。

  2 )材料采购审计后账面值 81,728.24 元,系公司本部已付款尚未办理入库

  周转材料账面值 109,906,409.35 元,为总承包本部正在使用的钢模板、模

  在用低值易耗品账面值 39,202.47 元,为为南通建筑工程总承包有限公司本

  司,账表金额相符,无清查调整事项,调整后账面值为 194,144,790.95 元。

  长期投资账面原值98,714,765.21元,账面未计提减值准备,长期投资均为长

  由于对纳入评估范围的5家控股子公司均进行了整体资产评估,所以,对该类长期投资的清查核实工作结合整体评估工作进行,该5项长期投资分别清查核实的情况概述如下:

  永锦国际是经海门市工商行政管理局批准,由南通建筑工程总承包有限公司和马俊才、徐永庆、陆家铨、严麒和徐自立共同出资组建,于2006年4月20 日成立,注册号。其中南通建筑工程总承包有限公司出资人民币55

  万元,占注册资本的55%,马俊才出资人民币22,占注册资本的22%,徐永庆出资人民币11万元,占注册资本的11%,陆家铨出资人民币6万元,占注册资本的

  6%,严麒出资人民币4万元,占注册资本的4%,徐自立出资人民币2万元,占注册资本的2%。

  该公司目前经营正常。2007年度,公司资产总额为1,423,012.59万元,净资产额869,120.56万元;南通工程总承包公司对南通永锦国际建设总承包有限公司的该项投资,按权益法核算的账面值为550,000.00 元。

  评估人员根据南通工程总承包公司提供的投资协议、章程和南通永锦国际建设总承包有限公司的评估明细表,依照统一的资产负债清查核实方法,对永锦国际的整体资产进行了清查核实。通过清查核实,无调整事项,该项长期投资调整

  经营范围:建筑暖通、电气、给排水、消防、弱电设备安装(仅供申请资质用)。

  中南建工是经海门市工商行政管理局批准,由南通建筑工程总承包有限公司和沈国章等30个自然人共同出资,于2003年12月16日成立,注册资本人民币1,000

  万元,占注册资本的55.75%,沈国章等30个自然人出资442.50万元,占注册资本的44.25%。

  该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日,公司资产总额为 69499.4万元,净资产额为17329.99万元; 南通工程总承包公司按权益法核算对中南建工设备安装有限公司的长期投资账面值为69,612,729.74元。

  评估人员根据南通工程总承包公司提供的投资协议、章程和中南建工设备安装有限公司的评估明细表,依照统一的资产负债清查核实方法,对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实,无调整事项,该项长期投资调整后账面值

  经营范围:木工作业分包劳务分包(资质壹级);砌筑作业分包劳务分包(资质壹级);钢筋作业分包劳务分包(资质壹级);模板作业分包劳务分包(资质壹级);焊接作业劳务分包(资质壹级);抹灰作业分包劳务分包(不分等级);室内装潢。建筑设备租赁服务;建筑材料、建筑设备销售。(国家有专项规定的,按规定执行)

  锦海建筑是经海门市工商行政管理局批准,由南通建筑工程总承包有限公司、侯海泉、周英、陆亚行、陆建忠和蔡建平共同出资组建,于2004年6月1日成立,原注册资本人民币100万元,注册号。2006年8月公司增资

  200万元,增资后的注册资本为300万元,其中南通建筑工程总承包有限公司出资

  242万元,占注册资本的80.67%,侯海泉出资35万元,占注册资本的11.67%,周英出资14万元,占注册资本的4.67%,陆亚行出资5万元,占注册资本的1.67%,陆建忠出资2万元,占注册资本的0.66%,蔡建平出资2万元,占注册资本的0.66%。

  该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日,公司资产总额为289.31万元,净资产额为47.09万元;南通工程总承包公司按权益法核算对锦海建筑公司的长

  评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和锦海建筑公司的评估明细表,依照统一的资产负债清查核实方法,对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实,无调整事项,该项长期投资调整后账面值为2,420,000.00元。

  经营范围:建筑设计(乙级);工程勘察(岩土工程)(凭资质经营);市政公用工程设计(仅供申领资质用);基桩工程检测(服务)。

  自然人共同出资,设计院成立于1979年8月1日,原为国有海门市建筑设计院,2003

  年9月海门市设计院改制,南通建筑工程总承包有限公司通过公开招标竞价出资并购获得全部股权。

  该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日,公司资产总额为630.29万元,净资产额为358.18万元;南通工程总承包公司按权益法核算对海门设计院的长期

  评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和海门设计院的评估明细表,依照统一的资产负债清查核实方法,对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实,无调整事项,该项长期投资调整后账面值为5,722,035.47元。

  经营范围:木工作业分包劳务分包(资质壹级);砌筑作业分包劳务分包(资质壹级);钢筋作业分包劳务分包(资质壹级);脚手架搭设作业分包劳务分包(资质壹级);模板作业分包劳务分包(资质壹级);焊接作业劳务分包(资质壹级);抹灰作业分包劳务分包、油漆作业分包劳务分包、混凝土作业分包劳务分包(不分等级)。

  常乐劳务是经海门市工商行政管理局批准,由南通市常乐建工集团房地产开发有限公司和南通建筑工程总承包有限公司共同出资组建,于2002年7月9 日成立,注册号。其中南通市常乐建工集团房地产开发有限公司出资人民币400万元,占注册资本的20%,出资方式为货币400万元;南通建筑工程总承包有限公司出资人民币1600万元,占注册资本的80%,出资方式为货币600

  该公司目前经营正常。截止2007年12月31 日,公司资产总额为9892.04万元,净资产额为1232.54万元;南通工程总承包公司按权益法核算对常乐建筑劳务的

  评估人员根据总承包公司提供的投资协议、章程和常乐建筑劳务的评估明细表,依照统一的资产负债清查核实方法,对该公司的整体资产进行了清查核实。通过清查核实,无调整事项,该项长期投资调整后账面值为20,000,000.00元。

  纳入本次评估范围的房屋建筑物是中南建筑工程总承包有限公司申报的房屋建筑物、构筑物。审计后账面原值81,005,670.70元,账面净值70,860,142.54元。

  清查中,评估人员会同资产占有方有关资产管理人员,对企业申报的清查明细表进行了清查核实。

  纳入评估范围的房屋建筑物审计后账面原值79,083,456.70元,账面净值

  69,201,953.54元。主要包括办公楼、公寓、住宅、商业等,构筑物9项,主要包括石刻、湖面水上亭、画廊、塑胶跑道、喷泉、大门标牌、电动门、装饰橱窗、

  金库门。对房屋建筑物的勘察,主要根据申报的建筑物清查评估明细表,采取以表对物、以物核表的清查核实和现场勘察:核对房屋的地址、座落部位、地段、层次和产权边界;核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积;查看房屋的装修、设施及其使用状况;判定房屋的成新率、完好程度和贬值情况;对抽查核实面积、长度的房屋建筑物进行丈量、绘图、记录、和摄影。查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等,填写房屋现场勘察记录表;查阅所有房屋所有权证,核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”,是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况,给予高度关注,进一步通过询问的方式,了解产权权属,对尚未办理产权证的房产要求资产占有方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。

  经清查核实,房屋建筑物账、表、实相符,调整后账面原值79,083,456.70元,净值69,201,953.54元。

  纳入评估范围的构筑物及其他审计后账面原值 1,922,214.00 元,账面净值

  1,658,189.00 元。对于构筑物及其他的勘查,主要根据申报的构筑物及其他资产评估申报表,进行账表核对,并核对各构筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等;查看有关构筑物的工程图纸、竣工结算资料等;同时根据该公司的实际情况,填写“构筑物状况调查表”。对每一评估对象,进行详尽的现场勘查,对构筑物的结构型式、高度、长度、构件材质、装修、使用维修、施工质量的情况及完好程度进行了较详细的记录,查阅了主要构筑物图纸及相关资料。

  经清查核实,构筑物及其他账、表、实相符,调整后账面原值1,922,214.00

  纳入评估范围的机器设备共有 1205 台(套),主要包括工程上所需的塔吊(38

  台),起重升降机(36 台),混凝土搅拌输送设备(泵车33 台),钢筋调直切断、成形设备,焊接设备,工程监控设备等,这些设备全部在用。

  纳入评估范围的车辆共有 90 辆,主要包括中小型客、货车,叉车等地面运输车辆和用于公务的轿车。其中包含报废、车改、盘亏车辆 32 辆,其余都在正常使用。

  纳入评估范围的办公电子设备共有 593 台(套),主要包括各类测试检测仪器设备,办公电脑及打印机,空调、复印机和其他文化传媒设备等。其中含报废

  对设备类资产的勘察,根据申报明细表所列示的内容,对上述设备进行现场勘察,做到账物相符。对主要生产设备重点查看、逐项核实,并具体了解其系统构成;对辅助设备及办公电子设备进行了抽查,抽查比例达90%以上;对车辆进行勘察,主要核对车辆的数量、规格型号和生产厂家等。评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录,并同现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到技术指标情况进行了解;对运输车辆的车牌号、行驶里程数等进行核对,检查询问车辆行驶记录和行驶状况。向有关设备管理员详细询问,全面分析已掌握的情况,并做进一步完善,以便对设备的历史与现状做更全面的了解,从而综合评定设备的经济性能、技术性能、工作效率和利用率等指标。

  经清查核实,机器设备账、表、实相符,调整后账面原值86,345,915.85元,净值35,800,096.94元。

  在建工程—土建工程审计后账面值 33,844.97 元,为公司下属机具分公司的南泉料场工程,于2007年2月开工建造,目前完工程度已达到70%,预计于2008

  对在建工程(土建工程),评估人员在清查时了解在建工程的具体内容、开工时间、结算方式、实际完工程度和工程量;核对申报材料上所列的支付款项与实际支付的款项的一致性,注意了解评估基准日后新发生支付款项和支付人;审核有关的工程施工合同、财务账簿及付款凭证,并到工程现场进行了勘察,已核实其费用按合同规定的条款支付,无不合理开支,工程项目的建设进度与合同规定相符。

  经核实,在建工程(土建工程)账、表、实相符,调整后账面值 33,844.97 元。

  固定资产清理账面值 -508,706.52 元,为已对外出售、报废的不需用车辆的净值。

  对固定资产清理,评估人员查阅了企业固定资产管理制度,了解其固定资产处理程序及是否按程序有效执行,现场查看了部分待报废固定资产的实际状况,检查是否无法正常使用或不能经济使用。经了解由于企业已将报废车辆出售但尚未办理报废手续,仅为财务未作处理,故出现贷方负数。经核实,固定资产清理

  评估申报账面值 81,656.00 元,企业购买广联达预算软件,对明细账与总账、

  报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查阅了原始凭证,摊销期的选用符合相关政策规定,摊销金额计算准确;该软件在生产中正常使用。

  核实结果账、表金额相符。其他无形资产调整后账面值 81,656.00 元。

  其他非流动资产清查调整后账面价值11,483,554.86元,主要为下属各个分公司工程施工过程中建造的临时设施的摊余金额,评估人员除在现场察看实物外。评估人员在查阅了有关临时设施建筑施工合同、工程成本明细账、会计凭证,了解企业的摊销政策和摊销计算方法,摊销期的选用符合相关政策规定,以未来受益期内所享有的权益或资产确定账面值。

  列入本次评估范围的流动负债账面值为2,128,171,030.45元,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。负债的清查核实工作,主要通过账账、账表的核对,和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观,在负债的清查核实中尽可能取得了相应的数据和证据,如如应付、预收款项着重搞清业务内容、发生时间,收集函证材料

  短期借款审计后账面值为 530,000,000.00 元,为总承包本部以及青岛分公司向各个商业银行借入的短期借款,评估人员查阅了相关的借款合同、协议、凭证,核实利息计提情况,了解有无抵押、担保等性质的借款。

  经核实,长期借款账、表、单金额相符,调整后账面值为 530,000,000.00 元。

  应付票据账面值 188,750,000.00 元,系公司本部采购款和工程物资采购款而开出的无息银行承兑汇票。评估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的收、付款单位、支付金额,以及是否含有票面利率等内容,确认企业应付票据为无息票据,应支付款项具有真实性和完整性,核实结果账表单金额相符。应付票据无清查调整事项。

  应付账款账面值494,082,233.71元,主要主要为应付往来单位的分包估款。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料,核查无未达款项,并选取金额较大或异常的款项进行函证,根据核查和回函确定应付款项的真实性和完整性。

  预收账款账面值 64,466,260.43 元,主要预收的工程价款等。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料,核查无未达款项,并选取金额较大或异常的款项进行函证,根据回函确定应付款项的真实性和完整性,核实结果账表单金额相符。

  应付职工薪酬账面价值314,198,524.41元。对应付职工薪酬,评估人员获取或编制企业应付职工薪酬明细表,复核加计正确,并与明细账、总账、报表数核对相符,与相关会计科目的应付职工薪酬计提数核对一致,核实了职工薪酬的提取及使用情况。

  经核实,应付职工薪酬账、表、单相符,调整后账面值为314,198,524.41元。

  应交税费审计后账面值 143,196,224.55 元,主要为应交未交的营业税、所得税、个人所得税、城建税以及按收入计提的综合发展基金等,通过对企业账簿、纳税申报表的查证,证实企业税额计算正确。

  经核实,应交税费账、表、单相符,调整后账面值 143,196,224.55 元。

  其他应付款账面值393,477,787.35元,主要是应付往来单位的保修费用、押金以及个人备用金等。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料,并选取金额较大或异常的项目核查其原始凭证,确定其真实、正确性。

  建类在建工程、施工用机器设备、车辆及办公电子设备。由于建筑工程流动性较大,分布范围较为分散,南通总承包的机器设备在工程项目上实行统一调配使用,本次纳入评估范围的机器设备、车辆和电子设备就分别放置于青岛、北京、上海、南京、济南、烟台等各区域性分公司所管辖的项目所在地。电子设备则分布在生产区和各办公区内。各种设备由专人负责运行和检修保养;土建类在建工程位于机具分厂的厂区内。

  评估基准日,委估房屋建筑权利人部分未变更为南通建筑工程总承包公司,权利人与委托方存在不一致的情况如下:

  大同花园9-3001 鲁班路 168 弄9 号3001 室 权利人:中南控股集团有限公司

  委估房屋建筑中银大厦,位于济南市泺源大街22号,属于法院判决房产,权利人为南通三建。

  南通工程总承包及房屋证载权利人均出具承诺,上述房屋的权益将只会流入南通工程总承包。

  南通市中南建工设备安装有限公司现有苏FR4605、苏FR4690两辆汽车登记时是挂入中南控股集团有限公司名下,实际为安装公司资产。

  根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,评估工作小组于2008年3月15日至3月28 日对委托资产进行了现场清查核实,过程如下:

  委估资产分别由南通工程总承包使用、管理,评估人员根据资产使用、管理范围指导南通工程总承包的财务与资产管理人员按照我公司提供的“评估申报明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

  对其所申报的房产类进行清查,并收集产权证明,对在建工程进行了比较详细全面的核查,查阅了主要设备的购置日期,产地,等技术资料和文件。通过与设备管理人员和操作人员的交流和对设备的实地观测,并对评估申报表中的某些不符内容进行了必要的修正。

  2、国家国有资产管理局1992年7月印发《国有资产评估管理办法施行细则》;

  3、国家国有资产管理局国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》;

  4、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”;

  5、中国资产评估协会中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见(试行)》;

  1、中国人民银行2007年12月21 日公布的“金融机构贷款基准利率”;

  2、资产占有方提供的有关协议、合同书、建筑施工图纸、设备发票及其他有关数据文件资料等;

  6、评估人员实地调查、收集的建筑工程承包合同,图纸资料、以及建筑市场有关建材价格、工程造价等有关信息资料;

  8、资产评估参考资料:《资产评估常用数据与参数手册》及其有关行业参考资料等;

  2、国家有关部门分布的统计资料和技术标准资料,以及我公司收集的其他有关资料。

  3、《中国联合商情》、《黑马信息广告》、《慧聪商情》、《机电产品报价手册》、

  企业价值的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法(成本加和法)是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

  ☆ 依据评估目的和持续经营的基本假设,结合中国市场环境,考虑本次评估资产的特征和此次评估的目的,我们对南通工程总承包全部股东权益价值的评估方法主要选用资产基础法。以下为资产基础法评估方法下各类资产及负债的评估技术说明:

  纳入本次评估范围的南通工程总承包的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上述资产在评估基准日账面价值、调整后账面价值如下所示:

  对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解,提交流动资产评估应准备资料清单和评估申报明细表规范格式,按照中华财务评估规范化的要求,指导填写相关评估明细表。

  根据南通工程总承包提供的流动资产申报表,建立流动资产评估数据库。对于货币性流动资产,我们通过查阅相关的总账和明细账、抽查原始凭证等途径,以确认其真实性、可靠性。此外,对存货存放地进行现场考察,了解仓储保管、内部控制制度及是否存在毁损、变质等情况,并对存货进行抽样调查。

  2、遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定,根据实际情况,针对不同资产选取适当的评估方法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应的评估汇总表;

  对上述评估范围内的流动资产,评估人员根据企业提供的相关资料,经过逐项核实,在账表一致的基础上,遵照《国有资产评估管理办法》和《资产评估操作规范意见》的规定,采取适用的评估方法,确定其在评估基准日的公允价值。

  对流通性强的资产,按经清查核实调整后的账面价值确定评估值;对应收、预付类债权资产,以核对无误账面值为基础,根据实际收回的可能性确定评估值;对于存货由于材料周转快,接近市场价值,故按照账面确定评估值

  (2 )银行存款系南通建筑工程总承包有限公司及其下属分公司所在地的各家银行开设的人民币银行存款。评估人员查阅了相关资料和凭证,以清查核实后账面值为评估值

  (3 )其他货币资金系公司存入各个银行的承兑保证金,评估人员查阅了相关资料和凭证,以清查核实后账面值为评估值。

  交易性金融资产调整后账面值为 10,000,000.00 元,系公司2007 年 12 月份购入的工商银行瑞信货币基金,评估人员查验该基金投资凭证和取得成本,按照瑞信基金20007 年 12 月31 日基准日基金市场净值乘以持股比例确认评估值。

  应收票据调整后账面值 8,782,056.00 元,均为可背书转让、不带息的银行承兑汇票。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,以调整后账面值为评估值

  元,应收账款净值为 1,230,145,900.56 元。系企业应收工程款。评估人员通过查阅账簿、报表、抽查了部分期后收回的有关凭证及企业提供的无法收回款项的说明,在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。

  认为,发生时间一年以内的评估风险坏账损失的可能性在0% ;发生时间一到两

  年的评估风险坏账损失的可能性在 10% ;发生时间两到三年的评估风险坏账损失的可能性在 15%;发生时间三到四年的评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间四到五年的评估风险坏账损失的可能性在50%;五年以上评估风险坏账损

  应收账款评估值为 1,250,071,991.29 元,评估增值 19,926,090.73 元。增值的原因为评估确定的风险损失比企业计提坏账准备少,同时对关联单位未计提评估风险损失造成。

  预付账款清查调整后账面价值 9,886,060.86 元。主要为企业按照购货合同规定,预先支付给供货方材料款等账款余额。预付账款多数为当年发生,评估时确定评估风险损失为零。

  其他应收款调整后账面余额 1,002,275,102.95 元,已提取坏账准备为

  35,616,447.69 元,其他应收款账面净额为966,658,655.26 元。主要包括备用金、应收的职工生活费用以及各种押金保证金等。评估人员通过查阅账簿、报表及企业提供的无法收回款项的说明,在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项其他应收款收回的可能性进行判断。

  经评估人员和企业人员分析,并经对客户和往年收款的情况判断,评估人员认为,发生时间一年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0%;发生时间一到两年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%;发生时间两到三年的发生评估风险坏账损失的可能性在 15%;发生时间三到四年的评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间四到五年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%,发生时间五年以上的发生评估风险坏账损失的可能性 100%;经分析评估风险坏账损失为零(关联往来未评估风险损失)。计提风险损失共计13,136,309.90 元。

  其他应收账评估值为清查调整后价值扣除评估风险坏账损失,坏账准备评估为零。

  其他应收账款评估值为989,138,793.05 元,评估增值22,480,137.79 元。增值的原因为评估确定的风险损失比企业计提坏账准备少,同时对关联单位未计提评估风险损失造成。

  调整后账面值为 194,144,790.95 元,包括包括原材料、材料采购、在用低值易耗品、周转材料、

  原材料清查调整后账面值为 84,117,450.89 元,主要为南通建筑工程总承包有限公司下属十家分公司入的钢材,施工用建筑材料、结构件、机械配件等。因原材料亦为就地采购、现买现用,账面价格与基准日市场供应价格基本一致。故评估时以账面价格确定为评估价。

  材料采购清查调整后账面值为 81,728.24 元,系公司本部已付款尚未办理入库手续的工程耗材。评估人员核对明细账与总账、报表余额相符,与委估明细表相符。由于该材料款项为 1995 年发生,无从查找实物,帐龄过长,评估时按零确认

  周转材料清查调整后账面值为 109,906,409.35 元,为总承包本部正在使用的钢模板、模具,钢结构框架等材料。周转材料亦为就地采购,现买现用,其价值是按使用次数或工程工期进行分摊,评估人员核查周转材料明细账,抽查记账凭证和原始凭证,摊销正确无误;经了解企业对周转材料设有专门的机构进行实物管理,财务部门制定有专门的核算方法,年终或工程竣工时,财务管理部门与项

  目部共同对周转材料进行盘点清理,根据实际损耗情况按市价评估后调整已提摊销额,故基准日账面值接近市价,此次以核实后周转材料的摊余价值确定评估值。

  在用低值易耗品清查调整后账面值 39,202.47 元,为南通建筑工程总承包有限公司本部和上海公司已投入使用的电器设备、家具、办公耗材等。在用低值易耗品在投入使用时采用一次性摊销计入当期损益,由于上述低值易耗品为 06 和

  07 年购入,未及时进行摊销,其单价账面价格与基准日市场供应价格基本一致。

  评估时,以清查核实的在用低值易耗品的品种、数量,以调查确定的基准日重置单价和根据使用年限综合确定的成新率,计算确定评估值。

  纳入本次评估范围的均为长期股权投资,清查调整后账面值98,714,765.21 元。共为5 项,系南通工程总承包对5 个控股子公司清查调整后的账面值见下表。

  评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完整性,并在此基础上分别采取下列评估方法。

  由于纳入本次评估范围的控股子公司,通过对被投资方的整体资产采用重置成本法进行评估。即在单项资产评估的基础上,确定被投资方评估后的净资产,按持股比例计算应享有的份额确定该长期投资的评估值:

  因本次南通建筑工程总承包有限公司及下属子公司主要为施工企业,或经营与工程施工相关业务的公司,其经营模式相同、经营品种与资产类型相近,在评估过程中遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估过程均相同,均与其南通建筑工程总承包有限公司保持同一标准、同一尺度。因对南通建筑工程总承包有限公司均已作了较详细地评估说明,在评估中,对各被投资单位各项资产评估时采用的评估方法、评估原则、评估过程在此就不再一一赘述。评估的

  按照上述方法,长期投资合计调整后账面值 98,714,765.21 元,评估值

  纳入本次评估范围的房屋建筑物是中南建筑工程总承包有限公司申报的房屋建筑物、构筑物。调整后账面原值81,005,670.70 元,账面净值70,860,142.54 元,其中: 房屋建筑物调整后账面原值 79,083,456.70 元,账面净值 69,201,953.54 元;构筑物调整后账面原值 1,922,214.00 元,账面净值 1,658,189.00 元。

  中南建筑工程总承包有限公司现有房屋建筑面积 10800.85 平方米,建成日期多为二十一世纪,利用率较高。分布在上海、济南、青岛等城市。共 42 项,其中房屋建筑物 33 项,主要包括办公楼、公寓、住宅、商业等,构筑物 9 项,主要包括石刻、湖面水上亭、画廊、塑胶跑道、喷泉、大门标牌、电动门、装饰橱窗、金库门。

  青岛市崂山区裕龙大厦由两幢高层和商业裙楼组成,总建筑面积5 万平米,地上 26 层,地下 2 层,左靠李山东路、右为海尔路、南为苗岭路,离青岛国际会展中心600 米,离青岛啤酒城一步之遥,离石老人海水浴场不到一公里;裕龙大厦瓦外墙为面砖,配备两部三菱高速电梯,大堂地面为高级地砖,墙面为瓷砖,户内安装天然气、宽带。

  青岛市南区华普会馆,位于江西路 78 号,地上 6 层,地下一层,总建筑面

  积2066.00 平方米,外墙为白色墙砖,公共部分地面为地砖,未安装电梯,铝合金窗,分体空调,使用性质是办公。

  青岛科技城 6 层房产,位于青岛市南区瞿塘峡路 30 号,距青岛团岛湾海边

  200 米,距栈桥 1000 米;科技城总建筑面积 2 万平米,地上 17 层,地下 2 层,外墙为涂料,公共部分地面为地砖,墙面为涂料,分体空调,委估的6 层办公部分地面为复合地板,户门为榉木包门,铝合金窗。

  青岛科技步行街位于青岛市辽宁路,属于科技广场经济圈内,科技广场是规划成集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚交流于一体的大型一站式购物中心。科技

  步行街房产装修情况为外墙仿石涂料,内墙乳胶漆,天花 PVC 吊顶,楼地面铺地砖,户内铺复合地板,普通木门,铝合金窗(窗外有护栏),水电设施齐全。使用性质为商业。

  青岛市市南区云霄路 65 号属于云霄路商圈,目前云霄路定位为青岛餐饮娱乐一条街,该房产已出租,现使用用途为洗浴中心,共两层,外墙为仿石涂料,

  首层大厅为大理石地面,墙面为瓷砖,楼梯踏步为高级纯毛地毯,二层地面为纯毛地毯,豪华吊灯。

  上海大同花园公寓由9 栋高层公寓楼组成,属于打浦桥商圈,东临打浦路,南为丽园路,西为鲁班路,北为斜土路。大同花园外墙为高级仿石涂料,公共大堂为花岗岩的墙地面,电梯为每个楼配备两部三菱高速电梯。

  济南中银大厦位于济南市泺源大街22 号,总建筑面积4 万平方米,地上 26

  层,地下3 层,首层大厅花岗岩地面,墙面墙砖,6 部奥的斯高速电梯;委估房产为中银大厦 B 座6 层东部半层,面积960 平方米,层高3 米,彩塑窗,矿棉吊顶,格珊灯,地面化纤地毯,墙面涂料,复合木门,中央空调。2003 年 12 月竣工。

  3 公里,该楼为框剪结构,地下三层,地上二十八层,建筑面积约4 万平方米,

  济南中创开元山庄位于历下区燕子山西路,距离泉城广场西2 公里,该小区东临燕子山路,南为住宅小区,西临环山路,北距经石路200 米,框剪结构,小区总建筑面积约4.2 万平方米,由4 个高层和多个多层住宅组成,2005 年8 月31

  中南建筑工程总承包有限公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为砖砼混合结构、框架剪力墙、框架结构,以框架剪力墙、框架结构类型为主,尚有少量砖砼混合结构。

  框架结构的基础一般为独立基础,其中荷载大者则为振动灌注桩,上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板,形成整个房屋的框架骨架,围护墙体一般为 370mm厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材料防水层。框架结构建筑物用于部分商业建筑。

  框架剪力墙结构的基础一般为独立基础,其中荷载大者则为振动灌注桩,上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板,形成整个房屋的框架骨架,围护墙体一般为

  370mm 厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材料防水层。框架结构建筑物用于单层或多层工业厂房和部分非生产性建筑。

  370mm,内墙厚240mm,墙内设有构造柱。楼板、屋面板一般为圆孔板,屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构多见于厂房的附房、居住建筑及其他非工业建筑。

  中南建筑工程总承包有限公司的房产大多为精装修,一般为抹灰仿瓷涂料。外墙为外墙砖,商业建筑为涂料。门窗大部分为塑钢窗木门,公寓大部分为防盗门,地面为地砖或木地板。办公楼及公共建筑楼地面为化纤地毯、高级地砖、大理石地面。

  根据中南建筑工程总承包有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表,进行账表核对,并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等;查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等;同时根据该公司的实际情况,填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。

  根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象,进行详尽的现场勘查,对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录,查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料,向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。

  在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建(构)筑的具体情况,分别采用成本法和市场法进行评估作价和撰写有关说明。

  (1)成本法。主要建筑物的评估,是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估净值。

  其他建筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计算评估净值。

  建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价,建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算,套用《建设工程预算定额》、《建筑工程综合价格

  计价办法》, 根据当地取费程序、建材市场价,计算出各专业工程的造价计算工程建安造价。

  前期及其他费用,包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表:

  2 工程勘察设计费 建安造价 2.5% 工程勘察设计收费标准(2002 年修订本)

  3 工程建设监理费 建安造价 2.0% 国家物价局建设部(1992)价费字79 号文

  4 招标代理及标底编制费 建安造价 0.55% 国家计委计价格[2002]2503 号

  资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况周期计算,并按均匀投入考虑:

  资金成本=(工程建安造价+ 前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%

  本次评估房屋建筑物成新率的确定,采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算,并对两种结果按现场和理论6:4 的比例加权平均计算综合成新率。其中:

  勘察成新率 N1:通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察,对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察,根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》,结合建筑物使用状况、维修保养情况,分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。

  用市场比较法评估,以同一供需圈内房屋交易的市场价格,通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估值。

  该 9 号楼 3002 室房产法定用途为住宅,现作为商住用房使用,由上海大同复兴房地产开发公司开发,由南通二建施工,小区总建筑面积为 148245 平方米,占地面积为29649 平方米,绿化率 40%,容积率为5,停车位为319 个。目前该房为正常使用状态。

  装修情况为外墙高级仿石涂料,楼地面铺地砖,户内铺复合地板,普通木门,塑钢窗,厨房地面铺地砖、瓷片到顶墙面,铝合金扣板吊顶,卫生间地砖地面、墙面瓷砖,PVC 扣板吊顶,国产高级卫生洁具。公共大堂为花岗岩的墙地面,电梯为三菱电梯。

  估价对象的宗地基础设施条件宗地内为五通(包括通路、上水、下水、燃气、电力、通讯)。

  本次评估将其作为一宗房地产进行评估,采用市场法计算出房屋建筑物的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以同类房地产的价格为基础,做必要的修正,得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行:

  第一阶段:考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表,在资产占有单位资产管理人员的配合下,对资产评估申报表中所列之房

  屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定,了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状,并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整,做到账实相符。

  第二阶段:搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则,搜集本次评估所需的资料,包括房地产交易管理部门的房地产交易资料,各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料,同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表,搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

  第三阶段:评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况,选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例,分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异,将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正,以修正值量化,从而计算出房屋建筑物之评估价值。

  ☆ 评估人员通过市场调查并查询有关上海市房地产租售信息,经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

  实例 A :海悦花园,位于鲁班路 388 弄。该小区于 2004 年建成使用,周围交

  通状况为 41、17、104、128、地铁四号线、地铁九号线等,周围配套为: 小区内部配套:网球场 洗衣店 会所 儿童乐园 Internet 接入,中小学:卢湾中学,中山南一路小学,幼儿园:有,邮局:有,银行:工商银行,农业银行,医院:瑞金医院,其他:金玉兰

  广场 。外墙为清水墙, 共38 层,该套房产位于第6 层,建筑面积 149 平方米,西南朝向,三居室,户门为三防门,地面为地砖,墙面为涂料,卫生间地面为防滑地砖,墙面为瓷砖,吊顶为PVC 吊顶,国产洁具,厨房为整体厨柜,地面为瓷砖。

  实例B:汇龙新城,位于徐家汇路 515 弄。公交路线 等;周围配套:大同中学、卢湾中学、乐购超市,金玉兰广场、瑞金医院、市政医院、嘉华海兴影城、卢湾体育馆。该物业于 2002

  年 6 月建成使用,为高层楼房社区,建筑面积 13.6 万平方米,占地面积为 39500

  平方米,该房产位于30 层的 10 层,建筑面积 145 平方米,外墙为涂料,双层中空彩色铝合金窗,门为三防门,室内卧室为实木地板,厅为地砖,墙面为涂料,厨房为整体橱柜,厕所为瓷砖到顶。大堂为高级进口墙地砖,电梯为 OTIS3200,公共楼梯间及电梯间为地砖及涂料墙面。

  实例C:永业公寓,位于卢湾区徐家汇路 135 弄,小区占地面积:32000 平方米总建筑面积:135000 平方米总户数:838 停车位: 480 个(地下)。开发商为上海馨空天地房地产开发有限公司;物业管理公司为上海福高物业管理有限公司。交通状况:公交:43、218、36、18、23、730、146 等,轨道交通4 号线 号线(建设中) 。

  周边配套: 小区内部配套:会所、健身房、棋牌室、智能化设施 中小学:卢湾区第一中心小学、一师附小 幼儿园:大拇指幼儿园购物:乐购超市、华联超市 邮局:有

  银行:工行、建行 医院:九院、瑞金医院休闲:太平桥绿地、新天地 。 该小区2003 年3 月投入使用,为高层住宅小区,该房产位于26 层的21 层,建筑面积 146

  平方米。外墙为暖色面砖,塑钢窗,室内为三防门,大厅地面为 600*600 高档地砖,玄关处为花拼大理石,卧室为实木地板,卫生间为高级防滑地砖,墙面为马赛克,铝扣板吊顶,洁具为进口洁具,厨房为整体橱柜。

  度 (次)干道 临次干道鲁班路, 临次干道鲁班路, 临主干道徐家汇 临主干道徐家汇

  施 医院、学 周围有购物商场、 周围有购物商场、 周边商业、酒店、 场、市场、写字

  宗地条件 临近鲁班路,系一 临近鲁班路,系一 临近徐家汇商圈, 临近徐家汇商

  以待估房地产条件为100,将可比实例条件与之比较,一般分为五个等级,好、较好、一般、较差、差。每差一个等级,指数增加或减少5%。

  该房产法定用途为商业,现作为商业用房使用,基于辽宁路经济圈的商务需求与消费需求的分析,规划成集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚交流于一体的大型一站式购物中心。顾客可以在商城进行娱乐、购物、餐饮,在同一个地方能完成多种崭新体验,满足多种购买需求,享受最专业的服务,目前该房为正常使用状态。

  装修情况为外墙仿石涂料,内墙乳胶漆,天花 PVC 吊顶,楼地面铺地砖,户内铺复合地板,普通木门,铝合金窗(窗外有护栏)。

  估价对象的宗地基础设施条件宗地内七通(包括通路、上水、下水、燃气、电力、热力、通讯)。

  本次评估将其作为一宗房地产进行评估,采用市场法计算出房屋建筑物的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以同类房地产的价格为基础,做必要的修正,得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行:

  第一阶段:考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表,在资产占有单位资产管理人员的配合下,对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定,了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状,并作详细的鉴定记录。对所出现

  第二阶段:搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则,搜集本次评估所需的资料,包括房地产交易管理部门的房地产交易资料,各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料,同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表,搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

  第三阶段:评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况,选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例,分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异,将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正,以修正值量化,从而计算出房屋建筑物之评估价值。

  评估人员通过市场调查并查询有关青岛市房地产租售信息,经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

  实例 A :东都商苑, 地处青岛市市北区辽宁路、昌乐路交界处,与市北佳世客毗邻,距台东、辽宁路商业圈近在咫尺,是居家、经商的黄金地带。公交特别方便,路线 路。该项目用地面积 13938.40 平方米。总建筑面积为 13920 平方米,其中住宅8360 平方米,网点 5560 平方米,停车位 100 个,绿地率 38 %。网点为一幢二层条式弧形建筑,内部空间按需要分隔布置,底层入口采用退台式处理,以丰富临街立面。立面走势飘逸,富有较强的韵律,采用大面积的展示窗,以凸现建筑的商业风采和行业特点。外墙采用金属构架,与玻璃交错组合,实墙面与凹口组合。商铺建筑面积

  300 平方米,1-2 层,西南朝向,三居室,户门为三防门,地面为地砖,墙面为涂料。

  实例B:颐中银街,位于辽宁路商业科技街的西北侧, 一期商铺引进国内重量级超级市场作为主力店带动整体发展,同时将二期商业街铺分为潮流天地、品牌特区、美食天地、电子产品、艺术天地、文化长廊、酒吧一条街等数十个部分,还将引进国际流行的运动休闲会所、SPA 等,这些新鲜的项目、科学的配比、平

  衡的组合。商铺建筑面积 298 平方米,外墙为花岗岩,双层中空彩色铝合金窗,门为三防门,室内为地砖,墙面为涂料。

  实例C:天福宜家,位于市北区曹县路2 号,紧邻青岛科技街、青岛啤酒街和台东商圈。总建筑面积约 77118.9 平方米,围绕小区中心的两个休闲娱乐广场,分布建有 2 座 11 层小高层,4 座 18 层高层建筑,并建有 16352.22 平方米的地下停车场。设有 13000 平米临街商业旺铺,现代设计理念缔造气势磅礴的外观形象,通透设计、环岛式布局,充分发挥地理优势,连接科技街、文化街、啤酒街及台东商圈是科技街的自然延伸。商铺面积 321 平方米外墙为暖色面砖,塑钢窗,室内为三防门,地面为600*600 高档地砖。

  区域因素 临主干道辽宁 临主干道辽宁路, 临主干道辽宁路, 临次干道曹县路,

  宗地条件 临辽宁路,系较 临辽宁路,系较繁 临辽宁路,系较繁 临曹县路,系一般

  以待估房地产条件为100,将可比实例条件与之比较,一般分为五个等级,好、较好、一般、较差、差。每差一个等级,指数增加或减少5%。

  中银大厦位于济南市泺源大街22 号,彩塑窗,地上26 层,地下3 层,总建筑面积4 万平方米,2003 年年底竣工。首层大厅花岗岩地面,墙面墙砖;委估房产为中银大厦 B 座6 层东部半层,面积960 平方米,层高3 米,矿棉吊顶,格珊灯,地面化纤地毯,墙面涂料,复合木门,中央空调。2003 年 12 月竣工。

  中央空调:中央空调设备采用的是双良牌风机盘管加新风系统中央空调,夏天温度控制在24 度左右。冬季室内温度控制在21 度左右。新风系统对室外空气过滤、加热、冷却、灭菌,新风量可达30 立方米/小时/人。

  安防系统:24 小时中央硬盘录像监控系统、巡更报警系统,门禁集控系统以色列DDS。

  消防系统:采用国际知名品牌英国 MK 公司的 GENT3400 消防报警及联动系统,中文图文显示终端使各种报警状态一目了然。

  电梯:6 部奥的斯高速电梯。其中主楼 4 部客梯,2 部货梯。客梯运载速度为2.5 米/秒,额定荷载 1350 千克;货梯运载速度 1.75,额定载荷 1000 千克。国际先进的曳引方式保证电梯节能与稳定运行,充足的电梯数量及载重量保障写字楼的候梯时间不超过 30 秒,电梯厅内安装了液晶电视,丰富的电视节目让等待无任何枯燥感觉。

  通讯系统:宽带光纤。楼内网络和电线 平米一对信息点,提供智能化系统、通信系统、多媒体信息系统等运行平台,与外部广域网、城域网畅通连接。服务商为中国网通、中国电信、中国联通、电信通等多家服务运营

  商。楼内兼有美国进口 AVAYA 程控交换机(8807 局)及网通远端模块局(6856

  照明及供电系统:市政 10KV 双路供电,项目总用电负荷为 4000KVA,同时配有应急发电系统,提供非正常状态下的紧急用电。

  电视系统:8 个卫星频道,提供国际、国内多套电视节目信号,每层均设有视频电缆输出端口。大厦内部设置信息发布系统,在大厦首层电梯厅设置液晶显示屏。

  楼宇自控系统:采用集散式控制方式,对所有空调设备系统自动集中控制,提高建筑物设备的工作效率、节能安全,延长设备使用寿命,达到建筑物的整体

  估价对象的宗地基础设施条件宗地内为六通(包括通路、上水、下水、燃气、电力、热力、通讯)。

  本次评估将其作为一宗房地产进行评。